במאמר זה אנו הולכים לדבר על חישוב עלויות נלוות לפני רכישת נכס.
חשוב שנבין כי בנק לא נותן משכנתא בכדי לממן את העלויות הנלוות לרכישת נכס.
עוד לפני ביצוע העסקה ותיכנון המשכנתא ישנו צורך חשוב להבין את העלויות הנלוות לכל עסקה, לדגומא:
זוג שמעוניין לוקחת משכנתא על סך 850,000 ש"ח והעלויות הנלוות לעסקה הם 100,000 ש"ח
העלויות הנלוות לעסקה ירדו מההון העצמי שלנו,
ולכן יש לקחת בחשבון רק את סכום היתרה שנשאר לאחר העלויות הנלוות כסכום ההון עצמי אשר נחשיב כחלק המתנאים לקבלת המשכנתא.
אז מהם העלויות הנלוות לקראת רכישת הנכס?
יועץ משכנתאות -
תפקידו של יועץ המשכנתאות ללוות ולייצג את הלקוח בכל תהליך לקיחת ה-משכנתא מול הבנקים.
ברוב המקרים יועץ משכנתאות מקצועי מוביל לחיסכון של עד מאות אלפי שקלים מיותרים לאורך תקופת המשכנתא,
דבר אשר הופך את שכר הטרחה של היועץ למזערי.
כחלק מתפקידו של יועץ המשכנתאות מקל ומפחית את כל הבירוקרטיה וחוסך זמן רב של התרוצצויות ופגישות בין הבנקים,
וכמובן אחראי לקבלת התנאים והריביות הטובים ביותר עבורכם.
עלות ממוצעת של תיק משכנתא עד 2,000,000 ד"ח עומדת על 6,500 ש"ח.
תמחור העסקה יכול להשתנות מיועץ ליועץ בהתאם לטיב הלקוח.
עורך דין
ישנה חשיבות גדולה לעו"ד בעסקת נדל"ן תפקידו של העורך דין לבדוק את תקינות הנכס ברמה המשפטית
ולדאוג לאינטרס של הלקוח שלו כך שהעסקה תתבצע על הצד הטוב ביותר.
בדר"כ התשלום לעו"ד עומד ה0.5% מגבוה העסקה.
מתווך
תפקידו של המתווך הוא לתווך בין הקונה למוכר בעסקה.
מומלץ לקחת מתווך מקצועי ובעל ניסיון עם המלצות בכדי שיכולל את כל הנתונים השונים על מצב הנכס.
כגון: בעלות על הנכס, הוצאת נסח טאו, הצמדות (מחסן, חניה, גינה , גג וכו'..) ,קבלת אינפורמציה משפטית על הנכס (עיקולים ושעובדים, בערת אזהרה וכו'..).
עלות המתווך בממוצע נעה בין 1.5% ל2% אך המחיר נתון לשיקול ומשא ומתן מול המתווך.
מס רכישה
כל רוכש בעסקת נדל"ן מחוייב בתשלום מס רכישה.
מס רכישה הוא בעצם מס שאותו משלם רכוכש הנכס למדינה עבור ביצוע העסקה.
מס הרכישה מחושב לפני שווי העסקה וישנם מספר מדרגות למס הרכישה.
ניתן לחשוב את מס הרכישה במחשבון מס רכישה מיסוי מקרקעין באתר רשות המיסים.
עמלת פתיחת תיק
הבנקים מבקשים עמלה עבור כל תיק אשר הם מטפלים בו.
עמלת פתיחת תיק עומדת על 0.25% מערך העסקה.
ישנה עמלת מינימום של 500 ש"ח ועמלת מקסימום אשר כל בנק קובע לעצמו.
ממולץ לבקש הנחה בעמלת פתיחת תיק דבר אשר יכול לחסוך אפילו עד 50% מגבוה העמלה.
יש לציין כי גבוה עמלת פתיחת התיק נתון לשיקולו של הבנק.
עלויות נוספות
ישנם עלויות נוספות כמו שיפוץ, ריהוט , הובלה ועוד..
אשר יהיה נכון לקבלת הצעות מחיר או לעשות סקר שוק בכדי להבין את גודל ההוצאות הנוספת.
