סוגי עסקאות וההשפעה שלהן על המשכנתא

בעיני המתבונן מהחוץ, כל עסקאות הרכישה של נדל"ן דומות. מוצאים בית או דירה, מבקשים משכנתא ועוברים את כל המסלול עד לסיום עסקת הרכישה. אבל למעשה פני הדברים שונים במקצת. קיימים סוגי עסקאות שונים ולכל אחד מהם עשויים להיות ניואנסים אחרים במשכנתא. מהם סוגי העסקאות הקיימים? איך משפיע סוג העסקה על המשכנתא? למה חשוב להסתייע ביועץ משכנתא בדרך לרכישת הבית החדש? במאמר שלפניכם נסקור ממעוף הציפור את סוגי העסקאות השונים והניואנסים מאחוריהן.

מהם סוגי העסקאות הקיימים במשכנתא

סוגי העסקאות הקיימים נוגעים בעיקר לסוג הנכס שנרכש ולמידת הסיכון שהמלווים לוקחים על עצמם. להלן פירוט של חלק מסוגי העסקאות וההשפעה של כל אחד על אופי המשכנתא

1. 1. רכישת דירה יד שנייה: מדובר על נכס קיים שכל מה שצריך הוא לספק עבורו הערכת שמאי ולבדוק אם קיימים שעבודים או הערות בטאבו לגביו. במקרה כזה, אישור המשכנתא הוא פשוט יחסית והעסקה מסתיימת ברגע שהכסף עבר למוכרים..
   2. רכישת דירה יד ראשונה: המשמעות היא למעשה רכישת דירה מהקבלן. במקרה הזה, יש שני מצבים: 
      1. בניית הדירה הסתיימה: אם בניית הדירה הסתיימה, הבנק או גוף פיננסי אחר יעניק משכנתא ללווים באותם תנאים כמו בדירה יד שנייה. עם זאת, המלווים יבדקו בזהירות את עניין רישום הערת האזהרה בטאבו. 

• בניית הדירה טרם הסתיימה: במקרה כזה המלווים יאשרו אולי את המשכנתא, אבל ידאגו להעביר אותה רק בסמוך למועד קבלת טופס אכלוס לחילופין, המשכנתא תועבר לקבלן בהתאם להתקדמות הבנייה.. 

1. מחיר למשתכן: דירה במחיר למשתכן היא דירה מוזלת באופן מיותד. בדרך כלל, המשכנתא שניתן לקבל עבור דירות כאלה עשויה להגיע עד לגובה של תשעים אחוזים ממחיר הדירה. למעשה, ההנחה במחיר מתורגמת להפחתת סכום ההון העצמי שהרוכשים צריכים להביא לעסקה.
2. דירה מקבלן עם ליווי בנקאי: אם לקבלן יש ליווי בנקאי, זה אומר שהבנק המלווה מעביר כספים לקבלן רק בהתאם להתקדמות הבנייה. לפיכך, קל יותר לקבל אישור למשכנתא שתעבור לידי הקבלן באופן מידי. אם לקבלן אין ליווי בנקאי, כי אז יועברו כספי המשכנתא לקבלן אך ורק לפי התקדמות הבנייה. 
3. בנייה עצמית: במקרה כזה, הליך אישור ההלוואה יהיה שונה. בנוסף, הכסף יעבור לקבלן רק בהתאם לשלבי ההתקדמות בעבודה, בדיוק כמו במקרה של דירה מקבלן שנמצאת בשלבי בנייה.

השפעה של סוג העסקה על המשכנתא

כל עוד לא עברו כספי המשכנתא לידי הקבלן, קיימת האפשרות שהוא יצמיד את סכום המשכנתא למדד כל שהוא – לרוב מדד תשומות הבנייה. אם לקבלן יש בנק מלווה, הרי שסכום המשכנתא יעבור אליו אם הרוכשים יבחרו לעשות כך. אם המצב שונה, יש להתכונן מראש לתוספת במחיר הדירה. הבעיה קיימת לרוב ברכישת דירות חדשות או בבניה עצמית או אם אין לקבלן בנק מלווה. אם אתם בהליכי רכישת דירה, אתם במקום הנכון. צרו קשר כעת ואנו נלווה אתכם לאורך כל הדרך, עד להשגת המשכנתא בתנאים הטובים ביותר עבורכם.